Usucapione: tutto quello che c’è da sapere su una norma che risale al diritto romano

Scopriamo il delicato percorso legale dell’Usucapione. Cerchiamo di capire come funziona l’entrare in possesso, legalmente, di un immobile che non ci appartiene ma di cui dimostriamo, per anni, di esserci presi cura. 

L’Usucapione risale al diritto romano. L’usucapione, fintanto che non era stato ottenuto con furto o forzatura, permetteva a chi fosse in possesso di un bene, senza titolo, di diventarne legittimo proprietario qualora il legittimo proprietario non avesse preteso sul bene dopo un certo periodo di tempo.

Usucapione fonte adobe stock
Usucapione fonte adobe stock

Le leggi relative all’Usucapione furono incorporate nel diritto napoleonico e in seguito elementi della legislazione furono recepiti dal diritto italiano moderno. Le vigenti leggi italiane in materia di limitazione dei diritti o di possesso sfavorevole riguardano l’uso ininterrotto e incontrastato di un bene immobile; un appezzamento di terreno o un fabbricato da parte di qualcuno che non possiede effettivamente il titolo del terreno o dell’edificio.

Il possesso avverso è uno dei modi più controversi per acquisire una proprietà. In genere, per richiedere l’iscrizione di un titolo su un immobile, l’opponente possessore del terreno o dell’edificio dovrà essere in possesso o utilizzo dell’immobile per 10 anni, anche se ci sono disposizioni che lo estendono a 30 anni. Legalmente, al termine del periodo di tempo rilevante, il possessore avverso può richiedere una sentenza del tribunale per diventare il proprietario registrato del terreno o dell’edificio in questione.

Usucapione: tutti i requisiti per accedervi

Ci sono cinque requisiti di base che devono essere soddisfatti affinché qualcuno possa presentare un reclamo per possesso sfavorevole su proprietà italiana:

  1. Possesso effettivo: il possessore avverso deve avere un controllo fisico effettivo sulla proprietà.
  2. Aperto e famigerato: l’uso e il possesso della terra devono essere così visibili e evidenti da avvisare il proprietario legale che qualcuno può rivendicarlo.
  3. Possesso Esclusivo – l’opponente possessore non può occupare il terreno in comune con il titolare titolare o condividere il possesso in comune con il pubblico.
  4. Possesso ostile – Il possesso avverso deve essere ostile all’interesse del proprietario del titolo nella proprietà. La parola “ostile” in una richiesta di possesso avverso non significa mostrare cattiva volontà o che il possessore avverso e il legittimo proprietario sono nemici. Piuttosto, significa che il possessore avverso sostiene di detenere la proprietà come proprietario contro ogni altra pretesa sulla terra.
  5. Continuo e ininterrotto – Tutti gli elementi di possesso avverso devono essere soddisfatti in ogni momento durante il periodo di tempo pertinente. L’attività occasionale combinata con lunghi intervalli in quell’attività non supera la prova del possesso continuo.

Prendiamo il caso di un americano, che nel 2001 ha ereditato casa e terreno in Italia da un’anziana zia italiana con la quale aveva trascorso tante piacevoli vacanze estive da piccolo. E’ entrato in possesso di un pezzo di terra, utilizzato precedentemente dal vicino, un lontano cugino in modo amichevole, per coltivare ortaggi, che quest’ultimo regalava ai parenti.

Dopo la successione, vista la lontananza del nuovo proprietario, il vicino lontano cugino si offrì di occuparsi di tutto per l’americano. Per molte ragioni, questa sembrava una buona idea, quindi il nipote affidò il mantenimento della proprietà al lontano cugino. Il cugino ha curato bene la proprietà del nipote americano e ha continuato a utilizzare il lotto di terreno tra le proprietà. Al cugino infatti piacque così tanto il pezzo di terra che lo fece recintare e fece costruire un patio, una zona barbecue e un gazebo. Oggi, a distanza di 20 anni, nonostante l’eredità dicesse ben altro, quel terreno è diventato di fatto il suo con l’usucapione.