L’acquisto della prima casa rappresenta un traguardo fondamentale nel progetto di vita di molti, ma l’ostacolo principale rimane quasi sempre la necessità di disporre di un’ingente liquidità iniziale. Le normative bancarie, infatti, prevedono di norma che il mutuatario copra con mezzi propri almeno il 20% del valore dell’immobile, a cui si aggiungono le significative spese accessorie come imposte, oneri notarili e costi di intermediazione. Questa barriera d’ingresso, nota come “anticipo”, esclude di fatto una vasta platea di potenziali acquirenti, specialmente le fasce più giovani della popolazione che, pur avendo redditi stabili, non hanno avuto il tempo di accumulare un capitale sufficiente. La domanda, pertanto, sorge spontanea: richiedere un mutuo senza anticipo è un’utopia o una possibilità concreta nel panorama creditizio attuale?
Il limite standard dell’80% (loan to value)
Per comprendere la difficoltà nell’ottenere un finanziamento totale, è necessario partire dalla normativa prudenziale. Le direttive della Banca d’Italia, in linea con gli accordi europei, stabiliscono che gli istituti di credito non dovrebbero, di norma, finanziare più dell’80% del valore del bene immobile (il cosiddetto LTV, Loan to Value, determinato dalla perizia tecnica). Questa soglia non è arbitraria, ma funge da meccanismo di autotutela per la banca. Quel 20% di capitale proprio versato dall’acquirente agisce come un “cuscinetto” che riduce il rischio per l’istituto in caso di insolvenza del debitore e successiva vendita forzata dell’immobile all’asta, i cui ricavi sono spesso inferiori al valore di mercato. Un mutuo senza anticipo, che copra il 100% del valore, è quindi considerato un’operazione ad alto rischio.
Le eccezioni: il ruolo delle garanzie statali
Nonostante il limite standard dell’80%, esistono eccezioni che rendono possibile il finanziamento dell’intero importo. La soluzione più diffusa per superare questo scoglio è l’accesso a fondi di garanzia specifici, primo fra tutti il Fondo di Garanzia Prima Casa (CONSAP). Questo strumento, gestito dallo Stato, offre una garanzia pubblica sulla quota capitale del mutuo che eccede l’80% (e fino al 100%). In questo modo, il rischio per la banca viene di fatto neutralizzato dalla copertura statale, rendendo l’istituto di credito molto più propenso a deliberare l’operazione. Tuttavia, l’accesso a tale fondo è subordinato a requisiti precisi: è riservato all’acquisto della prima casa, l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso e, fino a recenti disposizioni, ha dato priorità a categorie specifiche come i giovani under 36.
Il costo di un finanziamento al 100%
Ottenere un finanziamento integrale non è, tuttavia, privo di conseguenze economiche per il richiedente. Proprio perché l’operazione è percepita come più rischiosa (nonostante le garanzie), le banche tendono ad applicare condizioni economiche differenti rispetto a un mutuo standard. Generalmente, un finanziamento al 100% prevede uno spread, ovvero il ricarico della banca sul tasso di interesse di riferimento (Euribor o IRS), più elevato. Questo si traduce in una rata mensile più pesante rispetto a quella che si sosterrebbe finanziando solo l’80%. L’istituto, inoltre, valuterà in modo estremamente rigoroso la solidità reddituale del richiedente, assicurandosi che il rapporto tra la rata e il reddito mensile netto non superi soglie di sostenibilità molto stringenti.
L’anticipo indispensabile: le spese accessorie
Un equivoco comune è pensare che un mutuo al 100% significhi non dover disporre di alcuna liquidità. Il finanziamento, infatti, copre esclusivamente il prezzo di acquisto dell’immobile (o, più precisamente, il valore di perizia, se inferiore). Restano interamente a carico dell’acquirente tutte le spese accessorie, che non vengono coperte dal mutuo. Si parla dell’imposta di registro (o dell’IVA in caso di acquisto da costruttore), delle imposte ipotecarie e catastali, dell’onorario del notaio sia per l’atto di compravendita (rogito) sia per l’atto di mutuo, e delle eventuali commissioni di agenzia immobiliare. Questi costi possono facilmente rappresentare un ulteriore 7-12% del valore dell’immobile, un capitale che l’acquirente deve comunque possedere.
